Lånekapacitet – hvor meget kan du låne til bolig?

Hvor meget kan du låne til bolig?

Det korte svar er, at det er den laveste af to grænser, der bestemmer dit boligkøb: hvor meget gæld du må have i forhold til din indkomst (gældsfaktoren), og hvor meget du kan lægge i udbetaling. Banken regner på begge og siger ja til det laveste.

Gældsfaktoren er husstandens samlede gæld delt med den årlige bruttoløn. 4 er Finanstilsynets referencepunkt, og en højere faktor kræver en bedre begrundelse — derfor kan du vælge mellem 3,5, 4 og 5 i beregneren. Udbetalingen skal som udgangspunkt være mindst 5 % af købesummen, og den del skal være dine egne penge.

Med 500.000 kr. i husstandsindkomst og 300.000 kr. i udbetaling giver gældsfaktor 4 en låneramme på 2.000.000 kr.. Det svarer til en bolig til op til 2.105.263 kr., hvoraf de 5 % — 105.263 kr. — skal lægges kontant. Udbetalingen alene ville række til 6.000.000 kr., så her er det gældsfaktoren der sætter grænsen.

Så meget kan du købe bolig for

Tabellen er regnet med 300.000 kr. i udbetaling, ingen anden gæld og gældsfaktor 4 — de samme tal, som beregneren starter på.

Sådan er boligkøbet finansieret

Når du køber en ejerbolig, deler bankerne købesummen op i tre dele:

• Realkredit: op til 80 % af boligens værdi. Det er den billigste del, fordi lånet er sikret i boligen.
• Banklån: de næste 15 % — typisk et dyrere lån med højere rente.
• Udbetaling: de sidste 5 %, som du skal lægge selv.

På en bolig til 2.105.263 kr. er det ca. 1.684.211 kr. i realkredit, 315.789 kr. i banklån og 105.263 kr. i udbetaling. Vil du regne den månedlige ydelse på lånet, kan du bruge boliglånsberegneren eller låneberegneren.

Hvad sænker din lånekapacitet?

Al anden gæld tæller med i gældsfaktoren — billån, studielån, forbrugslån og hele kassekreditten, også selv om du ikke har brugt den. Derfor flytter det ofte mere at betale gæld ud end at få en tilsvarende lønstigning. Skriv din gæld ind i feltet «Anden gæld», så ser du effekten med det samme.

Ud over gældsfaktoren og udbetalingen vurderer banken dit rådighedsbeløb — hvor meget du har tilbage hver måned efter alle faste udgifter. Har du børn eller en dyr bil, kan rådighedsbeløbet blive den grænse, der binder, selv om gældsfaktoren ser fin ud.