Boligsalg 2026: Guide til omkostninger og salgsprovenu

At sælge en bolig er en af de største økonomiske beslutninger du træffer. Ud over salgsprisen er der en række omkostninger, der kan løbe op i 150.000-250.000 kr. for en gennemsnitlig bolig. I denne guide får du et komplet overblik over alle omkostninger ved boligsalg i 2026 — og en gratis beregner der viser dit nøjagtige nettoprovenu.

Hvad koster det at sælge bolig? Samlet overblik

Her er de typiske omkostninger for en bolig solgt for 3 mio. kr. i 2026. Beløbene er vejledende og varierer efter boligtype, stand og geografi.

Priserne er vejledende markedsestimater 2026. Tinglysningssatser fra Boligejer.dk (Erhvervsstyrelsen). Kilde: Boligejer.dk, MinBeregner.dk research.

Ejendomsmægler — den største omkostning

Ejendomsmæglerhonoraret er typisk den største enkeltpost ved boligsalg. Mægleren står for vurdering, fremvisning, markedsføring, forhandling og al den juridiske dokumentation. Honoraret kan opgøres på to måder:

Provisionssalær (procent)

3-6% af salgsprisen er det mest almindelige. De fleste mæglere ligger omkring 4-5% for huse og 3-4% for ejerlejligheder. Provisionssalæret inkluderer ofte markedsføring, men læs det med småt før du skriver under.

Fast salær

Flere discountmæglere og lokale mæglere tilbyder et fast salærpå 25.000-60.000 kr uanset salgspris. Fast salær kan være en fordel ved dyre boliger, hvor procent-satsen ellers ville give et meget højt honorar. Ved billigere boliger (under ca. 1,5 mio. kr) er procent oftest billigst.

Husk: Mæglersalæret er til forhandling. Især i områder med mange mæglere kan du presse prisen. Indhent altid 3-4 tilbud og sammenlign både salær og den service du får for pengene.

Obligatoriske rapporter og mærker

Ved salg af ejerbolig skal du som sælger sørge for flere rapporter og et energimærke. Disse skal være udarbejdet inden for de seneste 6-12 måneder før salget.

Energimærke

Energimærket er en vurdering af boligens energiforbrug, fra A (meget energieffektiv) til G (dårlig). Prisen er reguleret af Energistyrelsen:

• Under 100 m²: maks. 6.931 kr (2026-estimat: ca. 7.200 kr)
• 100-199 m²: maks. 7.626 kr (2026-estimat: ca. 7.900 kr)
• 200-299 m²: maks. 8.319 kr (2026-estimat: ca. 8.600 kr)
• Over 299 m²: fri prisdannelse

Mærket er gyldigt i 10 år. Har du allerede et energimærke (fra september 2006 eller senere), kan du få en rabat på ca. 1.377 kr på det nye mærke.
Kilde: Boligejer.dk (Erhvervsstyrelsen), opdateret august 2025.

Tilstandsrapport

Tilstandsrapporten udarbejdes af en byggeskadetekniker og afdækker skjulte skader og vedligeholdelsesmangler. Rapporten koster typisk 5.000-8.000 kr og skal være udarbejdet inden for 6 måneder før salget. Rapporten giver køber et samlet overblik og beskytter dig som sælger mod efterfølgende krav — med mindre du har fortiet kendte skader.

Elinstallationsrapport

En elinstallationsrapport kræves ved salg af boliger opført før 1980. Rapporten udarbejdes af en autoriseret elinstallatør og koster typisk 3.000-5.000 kr. Den vurderer om boligens elinstallationer lever op til gældende sikkerhedskrav.

Ejendomsdatarapport

Ejendomsdatarapporten er en kortfattet rapport (ca. 105 kr) der indeholder oplysninger om ejendommens areal, grundareal, offentlig vurdering og matrikulære forhold. Den udarbejdes af en opmålingsfirma.

Ejerskifteforsikring

Ejerskifteforsikringen dækker skjulte skader på boligen i en periode efter overtagelsen. Forsikringen koster typisk 6.000-16.000 kr for 5-10 års dækning. Sælger betaler traditionelt halvdelen — typisk 3.000-8.000 kr. Resten betaler køber efter overtagelsen.

Istandsættelse og forbedringer

De fleste boliger skal gøres klar inden salg. Omfanget afhænger meget af boligens stand og dine forventninger til salgsprisen. Typiske udgifter:

• Maling: 10.000-30.000 kr for 2-3 rum inkl. materialer
• Professionel rengøring: 3.000-8.000 kr
• Mindre reparationer: 5.000-20.000 kr (lister, fuger, utætheder)
• Home staging: 5.000-15.000 kr (professionel indretning og møblering)

Home staging kan ofte betale sig. Boliger der fremstår indbydende og indflytningsklare sælger typisk hurtigere og til en højere pris. En investering på 10.000 kr i home staging kan give 30.000-50.000 kr i højere salgspris.

Tinglysning af ny bolig

Hvis du samtidig køber en ny bolig, skal du betale tinglysningsafgift for den nye bolig. Det er køber af DIN bolig der betaler tinglysning for den — så du skal kun betale tinglysning for den bolig du køber. Satserne i 2026 er:

• Skøde: 0,6% af købesummen + ca. 1.850 kr i fast afgift
• Pantebrev (nyt lån): 1,45% af lånebeløbet + ca. 1.825 kr i fast afgift

For en ny bolig til 3,5 mio. kr med 80% realkreditlån er tinglysnings- omkostningerne ca. 60.000-65.000 kr.
Kilde: Boligejer.dk, Erhvervsstyrelsen. 2026-estimat.

Samlet eksempel: Boligsalg for 3 mio. kr

Lad os regne på et konkret eksempel. Du sælger et hus til 3 mio. kr, køber en ny bolig til 3,5 mio. kr, og har en gennemsnitlig stand (lidt istandsættelse).

Eksemplet er vejledende. Brug vores beregner med dine egne tal.

I eksemplet ovenfor ender sælgeren med ca. 2,79 mio. kr i nettoprovenu — ca. 210.000 kr går til salgsomkostninger. Hertil kommer tinglysning af ny bolig (hvis du køber samtidig) og evt. indfrielse af eksisterende lån (restgæld).

Hvordan optimerer du dit salgsprovenu?

Her er de vigtigste råd til at få mest muligt ud af dit boligsalg:

1. Forhandl mæglersalæret

De fleste mæglere opererer med vejledende priser, men giver rabat i konkurrencen. Indhent 3-4 mæglervurderinger og brug det bedste tilbud som forhandlingskort. Fast salær kan være en fordel ved dyre boliger.

2. Gør istandsættelse selv

Maling og rengøring kan du ofte gøre selv for en brøkdel af prisen. En friskmalet bolig fremstår mere indbydende og kan give en højere salgspris. Sørg for at boligen er neutral og personlighedsfri — så kan køber lettere forestille sig selv i den.

3. Overvej home staging

Professionel home staging koster 5.000-15.000 kr, men kan ofte betale sig. Stagede boliger sælger hurtigere og til en højere pris— typisk 5-15% over tilsvarende ustagede boliger.

4. Sælg overskydende møbler

Jo færre ting du skal flytte, jo billigere bliver flytningen. Sælg overskydende møbler og indbo på DBA eller i genbrug. Færre møbler gør også boligen mere rummelig ved fremvisning.

5. Undersøg kurssikring

Har du et obligationslån, kan kursen svinge markant op til indfrielse.Kurssikring koster 0,1-0,5% af lånebeløbet, men fastlåser kursen så du kender dit præcise provenu. Det kan være en fordel i volatile markeder.

Ofte stillede spørgsmål